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從一個“自信”的房開企業稽查案例看“以房抵債”涉稅處理


2018年,原畢節市國稅稽查部門對房地產開發企業開展隨機抽查,其中一家被抽到的A公司,從2003年起先后開發了8個地產項目,但它回復稅局的自查補稅結果為0,這引起了稽查部門的關注。這么自信?
稽查部門將A公司的賬從2003年查到2016年,足足查了18個月,最終查實A公司存在以開發產品抵債少記收入、成本核算混亂、虛列成本等18種稅收違法行為,涉及少繳稅費共2.39億元。
“開發產品抵債”是房地產開發企業在實操中為了緩解資金緊張而采用的常見操作,而“抵債行為是否按規定繳納相關稅費”也是監管部門對房地產開發企業審查的重點方向之一。
正常情況下房地產企業“以房抵債”會涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業所得稅和印花稅,這跟直接賣房的涉稅情況是基本一樣的。
但需要注意的是,“以房抵債”在確定下列稅種的計稅依據時有點特殊:
一、增值稅
結合經濟業務實質和參考國稅函[1998]771號文的規定,“債務的減少”也屬于“取得經濟利益”,因此“以房抵債”屬于財稅[2016]36號文規定的“有償轉讓不動產”行為,而不是視同銷售行為。
由于稅法缺少對“其他經濟利益”如何定價的規定,因此參考會計準則的處理,抵債房屋的增值稅計稅依據按所清償債務賬面價值以及補價收支情況來確定比較合理。
但既然是抵債,就有可能存在債權人讓步的情況,如果開發商欠債80萬,卻用市價100萬的商品房用來抵債,開發商按80萬確認銷售額后,稅局也有可能認為這定價偏低且不具有合理商業目的,要求開發商按近期同類房屋均價確定計稅依據——這其中稅局的自主裁量空間就比較大了。
二、土地增值稅
跟增值稅不同,總局針對“以房抵債”行為的土地增值稅層面收入確定提供了明確要求,按國稅發[2009]91號文第十九條規定,收入的確定方式為:
1.       按開發商在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定
2.       由稅局參照當地當年、同類房地產的市場價或評估價確定
三、企業所得稅
同樣地,總局針對“以房抵債”行為的企業所得稅收入確定提供了明確要求,按國稅發[2009]31號文第七條規定,確定方式為:
1.       按開發商近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定
2.       由主管稅局參照當地同類開發產品市場公允價值確定
3.       按不低于15%的開發產品成本利潤率確定
房地產開發企業的業務一般具有項目建設周期長、投入資金需求量大、業務操作模式及對應涉稅情況復雜等特點,一旦處理不當容易產生潛在稅務風險。
案例中的A公司自查補稅結果報個0,確實有勇氣,但企業持續經營多年且開發項目眾多,要做到涉稅規范性毫無瑕疵是存在難度的,更遑論本身也實際存在諸多不規范之處了,如果引起稅局的關注,經常一查一個準。
拓展業務重要,注重風險防范也很重要,如果需要專業協助,不妨與我們聊聊。


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